Từ 15.12.2026, tất cả các nhà chung cư bắt buộc phải bố trí khu vực đỗ ô tô điện riêng biệt với khu vực dành cho xe mô tô, xe máy và xe đạp điện. Đó là quy định của Thông tư số 31/2026 về nhà chung cư mà Bộ Xây dựng vừa chính thức ban hành.

Lập hàng rào siết an toàn PCCC

Để hạn chế tối đa nguy cơ cháy lan từ các khối pin lithium-ion, quy định mới áp dụng nguyên tắc khoảng cách an toàn tối thiểu 2 m giữa các khu vực đỗ xe khác nhau. Trong trường hợp diện tích không gian hạn chế, các tòa nhà bắt buộc phải xây dựng tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy với chiều cao từ 2 m trở lên để phân tách.

Với tốc độ thâm nhập thị trường của xe điện như hiện nay, số lượng phương tiện chắc chắn sẽ tăng trưởng áp đảo trong thời gian tới. Nếu cơ quan quản lý không có những bước chuẩn bị, đi trước đón đầu về mặt hạ tầng thì vô hình trung sẽ tự làm cản trở tiến trình phát triển giao thông điện của quốc gia, gây lãng phí nguồn lực đầu tư.(Th.S Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế "Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM")

Thông tư số 31/2026 cũng vạch ra một thứ tự ưu tiên nghiêm ngặt về vị trí sắp xếp, theo đó các trạm sạc và khu vực đỗ xe điện được khuyến khích đặt ngoài trời hoặc trên mặt đất. Nếu buộc phải bố trí dưới tầng hầm, vị trí này chỉ được giới hạn tối đa ở tầng bán hầm hoặc tầng hầm 1, đồng thời phải nằm ở khu vực thông gió tốt, có giải pháp cô lập hoặc di dời phương tiện nhanh chóng khi xảy ra sự cố.

Đặc biệt, số lượng vị trí sạc tại mỗi phân vùng hầm cũng bị khống chế nghiêm ngặt, không quá 25 chỗ đối với ô tô điện và không quá 50 chỗ đối với xe máy điện, với công suất sạc tối đa không vượt quá 22 kW để tránh gây quá tải hệ thống lưới điện tòa nhà. Để kiểm soát rủi ro, hệ thống giám sát tại các bãi xe này phải hoạt động liên tục với camera truyền tín hiệu trực tiếp về phòng điều khiển trung tâm có người trực 24/7, kết hợp cùng hệ thống báo cháy tự động và các thiết bị cảm biến chuyên dụng để phát hiện sớm khí độc như carbon monoxide hay hydrofluoric acid - những loại khí tử thần phát sinh từ các vụ cháy pin đặc thù.

Thông tư 31/2026 ra đời trong bối cảnh cuộc xung đột lợi ích giữa người dùng xe điện và ban quản lý các tòa nhà chung cư đang diễn biến căng thẳng. Từ giữa năm 2025 đến đầu năm nay, một số chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM "tẩy chay" xe điện.

Chính sự thiếu hụt về một hành lang pháp lý rõ ràng ở thời điểm đó đã đẩy người dân vào thế kẹt, tạo nên những câu chuyện dở khóc dở cười khi xe mua hợp pháp, có giấy tờ đàng hoàng nhưng bước về đến cửa nhà mình thì bị bảo vệ chặn lại. Nhiều cư dân vì quá bức xúc và không có nơi sạc xe đã phải chọn giải pháp tháo pin, mang giấu vào ba lô để đưa lên căn hộ sạc nhờ. Hành động mang tính đối phó này vô tình lại tạo ra những rủi ro ngay trong không gian sống của hàng nghìn hộ gia đình khác.

Thời điểm đó, các luật sư và chuyên gia cũng đã lên tiếng mạnh mẽ, khẳng định việc ban quản lý các tòa nhà tự ý cấm đoán phương tiện của cư dân là hành vi lạm quyền, vi phạm nghiêm trọng quyền sở hữu tài sản hợp pháp được pháp luật bảo vệ. Sự kỳ thị cực đoan này không chỉ làm khó người tiêu dùng mà còn trực tiếp kéo lùi chiến lược phát triển giao thông xanh, đi ngược lại các cam kết quốc tế về giảm phát thải Net Zero mà Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.

Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng từ phía ban quản lý và các chủ đầu tư cũng có những nỗi sợ hãi mang tính thực tế khi đối mặt với áp lực tài chính và hạ tầng. Hầu hết các chung cư cũ hiện nay đều được thiết kế từ nhiều năm trước, hệ thống đường dây dẫn điện, trạm biến áp của các tòa nhà này hoàn toàn không đủ sức gánh dòng tải khổng lồ khi hàng trăm chiếc xe cùng cắm sạc vào khung giờ cao điểm ban đêm.

Thêm vào đó, việc cải tạo lại hầm xe, lắp đặt vách ngăn chống cháy chuyên dụng, mua sắm hệ thống chữa cháy bằng cát hoặc bọt hóa chất đặc chủng cho pin lithium là những khoản chi phí cực lớn. Về việc lấy nguồn kinh phí từ đâu, liệu có được chi từ quỹ bảo trì chung hay không... cũng là vấn đề chưa có lời giải.

Xóa bỏ mâu thuẫn để xe điện phát triển

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng tuy có nhiều quy định rất khắt khe về hệ thống PCCC nhưng Thông tư 31/2026 không phải là một rào cản mà lại có ý nghĩa như một "bệ đỡ an toàn" cho quá trình chuyển đổi xanh. Xe điện là xu hướng không thể đảo ngược, nhưng để xu hướng đó phát triển bền vững thì hạ tầng và tiêu chuẩn an toàn phải đi trước một bước. Nếu chỉ khuyến khích người dân sử dụng xe điện mà không chuẩn bị hệ thống sạc, cảnh báo và PCCC phù hợp thì rủi ro sẽ chuyển từ ngoài đường phố vào chính các khu dân cư và chung cư.

Theo ông Việt Anh, bài học quốc tế cho thấy nhiều quốc gia đã phải trả giá cho việc hạ tầng đi sau tốc độ phát triển xe điện. Đơn cử, Trung Quốc - thị trường xe điện lớn nhất thế giới - từng ghi nhận hàng nghìn vụ cháy liên quan đến xe điện và pin xe điện mỗi năm, đặc biệt tại các khu chung cư và khu dân cư đông đúc. Sau đó, chính quyền các địa phương buộc phải siết chặt tiêu chuẩn về khu vực sạc tập trung, hệ thống giám sát và PCCC. VN có lợi thế đi sau nên hoàn toàn có thể chủ động phòng ngừa thay vì chờ xảy ra sự cố rồi mới xử lý.

Điều quan trọng hơn, nếu xảy ra một vụ cháy lớn liên quan đến pin xe điện trong tầng hầm chung cư không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn ảnh hưởng tới niềm tin xã hội đối với phương tiện xanh. Khi đó, thiệt hại lớn nhất có thể không phải là vụ cháy mà là tâm lý e ngại, thậm chí tẩy chay xe điện.

Vì vậy, bảo vệ an toàn hôm nay chính là cách bảo vệ tương lai của giao thông xanh ngày mai. An toàn không phải là rào cản của giao thông xanh mà là điều kiện để giao thông xanh được xã hội chấp nhận lâu dài. Đây cũng là thông điệp mà nhiều nước như Trung Quốc, Hàn Quốc và Singapore đã trải qua trong quá trình điện hóa giao thông.

Th.S Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế (Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM), cũng bày tỏ rất vui mừng khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 31/2026. Bởi trước đây, khi TP.HCM đề xuất các giải pháp hỗ trợ phát triển phương tiện giao thông điện cho cả dòng 2 bánh và 4 bánh, những trở ngại từ hạ tầng lưu trú luôn là điểm nghẽn lớn nhất. Điển hình trong đề án chuyển đổi 400.000 xe máy xăng của lực lượng shipper sang xe điện, đối tượng tài xế công nghệ đã gặp áp lực rất lớn khi các khu nhà trọ, nhà cấp 4 đồng loạt "cấm cửa" xe điện vì nỗi sợ cháy nổ. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các tòa nhà chung cư khi nhiều ban quản lý dứt khoát không cho cư dân sạc xe dưới tầng hầm hoặc bãi giữ xe.

Tuy nhiên, xét về mặt kỹ thuật, xác suất xảy ra cháy nổ tự thân từ xe điện - đặc biệt là các dòng xe sử dụng công nghệ pin thế hệ mới - trên thực tế là cực kỳ thấp. Nguyên nhân cốt lõi của các sự cố cháy nổ phần lớn không đến từ pin của xe, mà xuất phát từ việc hệ thống đường dây điện tại điểm sạc không đủ khả năng chịu tải. Hiện tượng phát sinh nhiệt, chập cháy thường bắt đầu từ chính ổ cắm hoặc hệ thống dây dẫn trục của hạ tầng sạc cũ kỹ. Đi liền với đó là sự lơ là, chủ quan trong công tác quản lý PCCC tại cả khu nhà trọ lẫn tầng hầm chung cư, khiến rủi ro bị đẩy lên cao.

Chính vì vậy, ông Lê Thanh Hải đánh giá sự ra đời của quy định mới là vô cùng cấp thiết, xóa bỏ hết mọi mâu thuẫn lợi ích kéo dài giữa người dùng xe và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Quy chuẩn mới cho phép và tạo không gian để các phương tiện điện được sạc tại các vị trí tầng hầm đủ điều kiện, nhưng bắt buộc phải đi kèm các rào cản kỹ thuật nghiêm ngặt về PCCC, hệ thống giám sát và các phương án dự phòng, xử lý sự cố tại chỗ.

"Chuyển đổi xanh là xu hướng tất yếu không thể đảo ngược. Với tốc độ thâm nhập thị trường của xe điện như hiện nay, số lượng phương tiện chắc chắn sẽ tăng trưởng áp đảo trong thời gian tới. Nếu cơ quan quản lý không có những bước chuẩn bị, đi trước đón đầu về mặt hạ tầng thì vô hình trung sẽ tự làm cản trở tiến trình phát triển giao thông điện của quốc gia, gây lãng phí nguồn lực đầu tư. Rõ ràng, bối cảnh này rất cần đến "bàn tay" điều tiết của Nhà nước: một mặt cởi mở cho phép phương tiện phát triển, mặt khác phải áp ngay các quy định kỹ thuật chặt chẽ để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cộng đồng", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Khu vực sạc xe điện phải có tường ngăn cháy

Thông tư 31/2026 quy định giới hạn diện tích khoang cháy đối với khu vực sạc xe điện trong nhà chung cư, không áp dụng với khu vực bố trí ngoài trời trên mặt đất.

Cụ thể, khu vực sạc ô tô điện hoặc khu vực sạc hỗn hợp có diện tích lớn nhất của một tầng trong phạm vi một khoang cháy không vượt quá 1.500 m2 tại tầng nổi và 1.200 m2 tại tầng bán hầm hoặc tầng hầm.

Đối với khu vực sạc xe mô tô điện, xe gắn máy điện và xe đạp điện, diện tích tối đa tương ứng là 500 m2 tại tầng nổi và 300 m2 tại tầng bán hầm hoặc tầng hầm.

Các khu vực sạc ô tô điện, xe máy điện, xe đạp điện và khu vực sạc hỗn hợp trong nhà chung cư phải được ngăn cách bằng tường ngăn cháy loại 1 hoặc bằng khoảng trống, đường xe chạy không bố trí vật liệu cháy rộng tối thiểu 6 m.

Bên cạnh những quy định siết chặt an toàn PCCC, Thông tư 31/2026 đưa ra thứ tự ưu tiên bố trí trạm sạc: ngoài trời - mặt đất - bán hầm - hầm sâu.

TS Trần Việt Anh nhìn nhận: Quy định này sẽ tạo ra một sự thay đổi đáng kể trong tư duy quy hoạch đô thị. Trước đây, khu vực để xe thường được xem là không gian phụ trợ và được đưa xuống tầng hầm. Tuy nhiên, khi xe điện trở nên phổ biến, trạm sạc sẽ trở thành một phần của hạ tầng thiết yếu, tương tự như điện, nước hay viễn thông. Trong tương lai, các đại đô thị xanh sẽ phải thiết kế các khu vực sạc nổi hoặc bán nổi gắn với cảnh quan đô thị, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào tầng hầm.

"Chúng ta có thể hình dung những bãi đỗ xe kết hợp mái che năng lượng mặt trời, hệ thống lưu trữ điện, cây xanh và các điểm sạc thông minh. Điều này không chỉ giúp tăng cường an toàn mà còn tạo nên diện mạo mới cho đô thị xanh. Xa hơn, các khu vực sạc có thể trở thành một phần của hệ sinh thái năng lượng đô thị, kết nối với điện mặt trời, lưới điện thông minh và các giải pháp quản lý năng lượng. Nói cách khác, quy định này không chỉ tác động đến PCCC mà còn góp phần định hình mô hình kiến trúc và quy hoạch đô thị của giai đoạn chuyển đổi năng lượng trong tương lai", TS Trần Việt Anh nêu quan điểm. 

Link gốc